老旧小区界限模糊，甚至犬牙交错，停车位缺乏整体布局，停车矛盾日益凸显。在人口密度全省最高的武汉市江汉区，老旧小区“一位难求”，成为基层治理难题。

　　最近，在北湖街道建设社区，6个小区打破物理间隔，以整体思维推行车位管理，通过物业服务统筹利用停车空间，缓解了居民“停车之急”。

　　改变源自2020年9月起江汉区推行的物业城市改革。依托江汉城资“大物业”，整个城区被视为一个“大小区”，全区302个老旧小区实现专业化物业服务全覆盖，打破现行条块分割，统筹各类公共资源，激活了一批满足群众需求的“大服务”。

　　一个管控平台“智治” 老旧小区拆除“物理墙”

　　“以前这里的孩子上北湖小学，出门起码要绕行20多分钟，现在五六分钟就能到了！”近日，站在一道T型虚线上，北湖街道建设社区新华小区居民王淑芳有感而发。

　　这道虚线的前身，是3个小区的院墙，一度存在了30多年。在此期间，从窗户看着触手可及的地方，居民却要绕行1—2公里。

　　“居民想拆却又不敢拆的原因，主要是安全顾虑。”社区党委书记李钟介绍，2021年底，在社区大力动员小区“合体”的基础上，江汉城资进驻小区，先后为小区配备了AI摄像头、人脸识别系统等智能设备。

　　原本无人管或者自管的老旧小区，有了“机器+人”的智慧管家。门岗24小时监控、小区楼宇信息数据，以及高空抛物、车辆乱停、垃圾漫溢等问题，均可被设备“捕捉”，上传至江汉城资的智慧运营调度平台，以线上派发工单的形式，提醒工作人员前往处理。

　　从“有事找政府”到“服务找企业”，不仅拆除了“物理墙”，打破了行政区域的条块分割、各自为战的现状，也让社区“得闲”腾出手，瞄准居民痛点，啃下停车“硬骨头”。

　　长期以来，黄孝南路片区相邻的5个小区，仅有100余个车位，其中包括一批自管物业管理的车位，仅对本小区内居民免费。

　　交由物业企业管理，势必涉及收费问题。去年春末，由于消防通道被外来车辆堵塞，救护车使出大劲驶入，救出病患。一时间，停车一体化管理成为越来越多居民的共识。紧接着，社区组织的一场关于自管小区车位收费的听证会上，99%的居民投了赞成票。

　　“大物业”挖掘“犄角旮旯”空间 停车位数量4年增加近3倍

　　建设社区紧邻新华路，周边老旧小区繁多、商圈楼宇云集。在这样的位置安设车位，不仅要扩展旧有空间，还要释放公共空间，就像在“螺蛳壳”里做“道场”。

　　以和风里小区为例，2020年起，小区在老旧小区改造期间，通过拆违、清理“僵尸车”、修缮公共空间、道路扩宽等工程，精准挖掘“犄角旮旯”空间，实现车位的扩充。此外，江汉城资将不便划线的地方作为临时停车位，进行统一优化调度。

　　据统计，目前，小区车位数量已由2019年的60余个，扩充至目前的160余个，加上临时停车位，实际可容纳230辆车辆停放，与当前小区居民户数基本持平。

　　“您是来送货的吧？顺着这条路往前开，楼栋前已经预留车位了。”一辆厢式货车在新华小区门口暂停，江汉城资的保安张鹏拍下车身照片后，打开闸门。

　　除做好陌生车辆记录外，每天早上8时至晚上8时，江汉城资巡查队还会指导车主斜向停放，控制间距，定时巡查车辆停放情况，记录空余位置。

　　张鹏说，在小区值守的两年里，他不仅熟悉了小区地形，还能为居民“量身定制”车位——需要早晚上下班的，他推荐便利位置；周末不在家的，则引导车辆停放。

　　“停车乱是停车难的主因。我们的车辆容纳量比固定车位多出几十个，这就是有无物业管理引导的明显区别。”李钟透露，目前，黄孝南路正在实施管线入地工程，完工后将引导车辆有序单边停放，届时还会释放约30个车位。

　　“市场的手”跳出红线“算大账” “亲情车位”让孝心“畅通无阻”

　　“‘亲情号’的提法让我们很安心！希望各个闸门尽快实现数据互通。”在工商银行宿舍小区路口，72岁的居民王清香向江汉城资管家反映。

　　她提到的“亲情号”，是建设社区与江汉城资正在探索的临停方式之一，专门用于鼓励居民子女或家属前来探亲。使用“亲情号”的人，车辆白天停靠5小时内，可按照每小时最低1元的标准收费。

　　据介绍，目前，6个小区的停车收费，已实现对春节假期内来访车辆、婚丧嫁娶车辆、困难群体车辆等免费，“亲情车位”的落地指日可待。

　　服务便利、收费低廉，物业企业的让利，源自物业城市改革“一盘棋”的支撑。边界打通后的“大物业”，跳出红线内的“算小账”，变成城区+社区的“算大账”。

　　据了解，与社区签订合作意向后，江汉城资先是提供数月“尝鲜期”，期间免费提供小区物业服务，并为居民低价提供家政维修服务，而后开展业主大会，由居民决定是否正式签约、购买服务。目前，在北湖街道建设社区、正街社区等部分社区，江汉城资入驻后，物业收费率约80%，基本实现收支平衡。

　　“引入市场力量，不仅要契合居民需求，还要让企业有收益，才能形成良性循环。”北湖街相关负责人介绍，他们正在与江汉城资探讨公共空间外包服务，即将社区或者小区内停车充电棚、广告位等区域交由企业运营，既维系专业化服务，又能帮企业造血输血。

　　记者手记

　　人民城市为人民。城市建设必须把让人民宜居安居放在首位，把最好的资源留给人民。

　　一个“大物业”，托管以整个城区为单位的“大小区”，提供一批“大服务”——一体化的整合背后，顶层设计、权责划分、流程规范、考核标准，都需要多能互补的“体系耦合”。

　　作为武汉市首个开展物业城市试点的城区，江汉区牢固树立全周期管理意识，推进城市治理现代化，攻克老旧小区的“老大难”，走出一条超大城市中心城区的治理新路径。

　　2月初，我省聚焦奋力推进中国式现代化湖北实践，提出“建设一个管控平台”，推进信息互联互通、数据归集共享、过程有效管控、成果深度应用。

　　江汉区物业城市改革，将“机器+人”的智慧管理模式深入老旧小区，更适宜中心城区人口更集聚、体系更庞大、矛盾更复杂的特征，有助于建设精管善治、运转高效、常急兼备的韧性城区，成为一体化管控的生动实践。

　　湖北日报全媒记者 张倩倩 通讯员 朱素芳 周弘

【编辑:裴春梅】